Park Royal 維修之久，我也快忘了有這個地方了。有一次從Richmond 搭捷運回來，看到捷運站廣告才知道他重新開張。之前對這個地方印象就很深，西溫算是有錢人住的區域，這個 mall 的環境蠻舒適的，你會覺得你到了貴族區。
我是不會覺得，自己穿得隨隨便便在裡頭閒晃有什麼問題。環境好，設施好，不拿來當自己家客廳坐坐多可惜。不過有一次在 foodcourt 的洗手間聽到兩位女士用中文聊，她的褲子才3xx元，我才真的察覺到有錢人活在另一個平行世界......。我總是很慶興自己一直記得錢的重量。這件事讓我對西溫的消費水平有很深的印象。
Park Royal 進入維修之後， Oakridge mall 宣傳高端消費取而代之。 確實 oakridge mall 一開始多是很昂貴的品牌，聖誕節的時候，街道佈置也很華麗。他改為住商共構的模型，也就是東亞都市模型。之後也誕生了另一個 marine 區住商共構模式，類似香港的捷運站外就是百貨公司，樓上是住家。 這也就是華人炒土地的思考模式。
我覺得華人住房概念跟洋人有一個非常大的差距，在於公德心。炒房是非常短視。你也許會覺得這是人性，市中心本來就有價值，你不去炒，別人也會去炒。華人卻沒有注意到，洋人社區的分散式架構，其基礎是很好的公共建設，及大家願意善用並共同維護公共建設。也就是公德心。洋人不喜歡住鳥籠，基本上華人也不喜歡住鳥籠。在溫哥華區，有錢人會想買一棟房子？還是買一間公寓？華人洋人一樣都是想買房子。對炒房有興趣的朋友也跟我聊過，聰明人都想選好一點的房子，而不是跟公寓分土地。(加拿大只有建物權，沒有土地權。房屋稅算法來自於土地佔用價值，加上房屋價值。)(就算你把房子荒廢，你還是會因為土地增值稅款增加，而且還會被鄰居告...... 房子太爛破壞社區風格是不行的.....。)
交通方便的情況下，你有沒有一定要住在捷運站上的鳥籠？很少啦。會去買的大概是才剛來的華人.....。 大溫區除了 shopping mall 有明顯的集中性外，其他產業分佈其實都還好。也就是良善的大眾交通把附近的城市都串連起來，物流業總公司不需要設在市中心貴得要死，有錢的軟體中心也找一塊地自己蓋世外桃源，汽車買賣維修也是在城市外圍，3C產品總公司也是找便宜的地就可以了。更不用說木業，造紙，礦產什麼的，一定不會去城市擠，而是自己會生成城鎮。而且因為公共設施好，建商不想蓋在工業區貶值，而會離工業區稍遠，才有人民喜歡的公共品質。
以我在大溫住了幾年，也跟洋人一起工作過。Richmond 的華人區也有共構住宅，我真的不想去住。就像我偶爾會發牢騷，樓下夜市只會帶給樓上住戶困擾而已。我不覺得少走幾步路，就能忍受出門就是垃圾，油煙蟑螂進家裡。我確實不喜歡夜生活。我覺得若是住公寓，如果樓下常常有人走來走去，偶爾亂丟垃圾，天黑了我會不太敢出門。
在台北的確不太一樣，台灣是住遠一點就被政府遺棄，反而覺得人少(而不是沒人)不太安全。
這算是程度差別。大溫的城市會休息。晚上市中心幾乎是熄燈，如果有夜生活，你也是得找得到門路，大街店面都是熄燈。這時街上會有點像北美城市外圍，流民區。晚上要去市區得注意安全。而台灣是不太進入睡眠的城市。台北市入夜後，那些白天工作過勞的人才回來，或者是才有機會出門呼吸。而人不算多的區域，白天晚上都像流民區......。例如隨機殺人案.......。台灣住到山中村落的，就會接近北美的郊區住宅區，問題在於，交通讓人出不去，容易變成失業老化區域....。
是不是華人來炒土地，就教會洋人什麼叫土地價值？就在低價撿到便宜了呢？ 其實不算。因為那個價格還會買的，也就是帶錢來的華人，當地人買不起。一開始也會因為資本主義理所當然的認為，有錢人可以買得起貴的房子；僅僅是發發牢騷而已。 而後政府也發現情況日趨嚴重。能投票的人搬走了，還住在裡頭的抱怨，生活因為房價而變差了。也可以說是外來人口危及的本地政府。政府搞清楚了之後，怎麼可能會給他們好臉色看.......
你帶來再多錢，沒有投票權。 事實上當你在這塊土地生活久了，拿到投票權，大概也會跟大部份居民一樣，搬出這個城市，反正來玩方便，還可以住得比較好，不會被太多遊客干擾。
至於小城為什麼還是歡迎外地人帶錢來？為什麼美國名人愛住的比佛利山莊，當地政府沒有趕人？因為那一個區域本來就沒什麼人，大家都熟，沒有太大的政治利益問題，錢倒是比較大的問題。 當他變成都會區，政治資源及政治競爭提高時，應該也開始會像大都會一樣，越來越忽視外來人，就算他是帶錢來.....。
要說為什麼會在市民與外來有錢人互相排擠的情況下，選擇了市民。我覺得是公德心。如果有錢人沒有侵略一般市民的生存權，其實兩方是可以共生的。
以溫哥華市來說，對於外來遊客一開始還是溫和應對。城市主要功能是運作，而不是街上擠滿人。亞洲消費者喜歡來這裡買奢侈品，還要是折價的，政府就在機場附近蓋一個消費城(shopping outlet)，要擠就過去，城市是用來生活的。城市內專門蓋來給外來有錢人逛的 shopping mall 或許會反對，但是比例佔極小。大溫這裡的商圈主要並不是消費功能，要消費去超市的就行了，比較大部分還是肩負休閒娛樂功能。並不是所有的區域商圈，都想變成人潮洶湧的奢侈品消費區。這個客層本來就不多，與期削價競爭還不如把環境做得好一點，讓留得久的人願意花錢。要賺不必是大錢，也不需要靠名牌打折，其實就是提高生活品質，而太多人會削減服務品質。
讓炫富族群跟溜達族群區隔開之後，更確認市政問題出現在外來人排擠當地人。於是大溫哥華區算是世界帶頭的，對外來人口課徵很重的房屋交易稅。政治人物還是覺得來得太晚了，太輕了。大溫身為加拿大第三大城，房價被炒到全球漲幅最大，25%。並不是產業價值最大而支撐出來的漲幅，這對城市永續性是很危險的，會變向降低產業成長力，大家都搬走了。賣掉搬走最划算。
這裡算是 Oakridge mall 與 Park Royal 的分歧點。
Park Royal 重新開幕，讓我意外的是，它更走生活圈功能，弱化高端消費。在裡面看到的跟大部份的區域 shopping mall 類似。也許你可以說，就像台灣的星巴克和小七，只要有商圈，他們都有駐點。但是很明顯，改裝後的 Park Royal 定調是歡迎庶民。北區的 CityMarket 目標族群為上班族，Longdon Drugs 也是生活家電雜貨，加上地區藥房，藥劑師配藥功能。
南區大阪超市就屬平價生鮮，有兒童遊樂場，有家具店，書店(你不會在 Hotl Renfrew 或 NorthStorm 看到書店)，玩具店，寵物店，Wnners 過季品店(很受當地人歡迎)，運動軍品店(雖然貴，很受歡迎)一元店etc.
原本嫌小擠在一樓的用餐區，開到二樓，打透半區空間，全讓出來給消費者坐。珠寶店，名錶店，也有，佔比很低。Park Royal 以地點來說，很有資格走高端，它南邊就是河岸公園，把南岸開發成高級景觀餐廳，商場走路易絲湖旅館商店街，維多利亞帝后飯店的商店街，NorthStorm 隨便拿件衣服看價標都好幾千，也沒問題。 南邊海河岸公園，就是西溫夏天會辦音樂祭的公園，除了舞台也一併聯開藝術家市場。Park Royal 稍遠處就是藝術家聚集的區域小店家。會來這一區的人消費力都不錯。
不過 Park Royal 選擇了與庶民同樂。從音樂祭出來，不妨到這裡坐坐吧。非慶典季節，也著重在一般市井生活服務。這陣子走了常常路過卻好久沒有仔細看的地方，蠻意外，大家都走向這樣的風格。在金錢大舉襲來之際，選擇了平凡。錢買不走，也買不到，市區與居民的依賴。
我是不會覺得，自己穿得隨隨便便在裡頭閒晃有什麼問題。環境好，設施好，不拿來當自己家客廳坐坐多可惜。不過有一次在 foodcourt 的洗手間聽到兩位女士用中文聊，她的褲子才3xx元，我才真的察覺到有錢人活在另一個平行世界......。我總是很慶興自己一直記得錢的重量。這件事讓我對西溫的消費水平有很深的印象。
Park Royal 進入維修之後， Oakridge mall 宣傳高端消費取而代之。 確實 oakridge mall 一開始多是很昂貴的品牌，聖誕節的時候，街道佈置也很華麗。他改為住商共構的模型，也就是東亞都市模型。之後也誕生了另一個 marine 區住商共構模式，類似香港的捷運站外就是百貨公司，樓上是住家。 這也就是華人炒土地的思考模式。
我覺得華人住房概念跟洋人有一個非常大的差距，在於公德心。炒房是非常短視。你也許會覺得這是人性，市中心本來就有價值，你不去炒，別人也會去炒。華人卻沒有注意到，洋人社區的分散式架構，其基礎是很好的公共建設，及大家願意善用並共同維護公共建設。也就是公德心。洋人不喜歡住鳥籠，基本上華人也不喜歡住鳥籠。在溫哥華區，有錢人會想買一棟房子？還是買一間公寓？華人洋人一樣都是想買房子。對炒房有興趣的朋友也跟我聊過，聰明人都想選好一點的房子，而不是跟公寓分土地。(加拿大只有建物權，沒有土地權。房屋稅算法來自於土地佔用價值，加上房屋價值。)(就算你把房子荒廢，你還是會因為土地增值稅款增加，而且還會被鄰居告...... 房子太爛破壞社區風格是不行的.....。)
交通方便的情況下，你有沒有一定要住在捷運站上的鳥籠？很少啦。會去買的大概是才剛來的華人.....。 大溫區除了 shopping mall 有明顯的集中性外，其他產業分佈其實都還好。也就是良善的大眾交通把附近的城市都串連起來，物流業總公司不需要設在市中心貴得要死，有錢的軟體中心也找一塊地自己蓋世外桃源，汽車買賣維修也是在城市外圍，3C產品總公司也是找便宜的地就可以了。更不用說木業，造紙，礦產什麼的，一定不會去城市擠，而是自己會生成城鎮。而且因為公共設施好，建商不想蓋在工業區貶值，而會離工業區稍遠，才有人民喜歡的公共品質。
在台北的確不太一樣，台灣是住遠一點就被政府遺棄，反而覺得人少(而不是沒人)不太安全。
這算是程度差別。大溫的城市會休息。晚上市中心幾乎是熄燈，如果有夜生活，你也是得找得到門路，大街店面都是熄燈。這時街上會有點像北美城市外圍，流民區。晚上要去市區得注意安全。而台灣是不太進入睡眠的城市。台北市入夜後，那些白天工作過勞的人才回來，或者是才有機會出門呼吸。而人不算多的區域，白天晚上都像流民區......。例如隨機殺人案.......。台灣住到山中村落的，就會接近北美的郊區住宅區，問題在於，交通讓人出不去，容易變成失業老化區域....。
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| 也是有活得不錯的東亞連鎖店 |
是不是華人來炒土地，就教會洋人什麼叫土地價值？就在低價撿到便宜了呢？ 其實不算。因為那個價格還會買的，也就是帶錢來的華人，當地人買不起。一開始也會因為資本主義理所當然的認為，有錢人可以買得起貴的房子；僅僅是發發牢騷而已。 而後政府也發現情況日趨嚴重。能投票的人搬走了，還住在裡頭的抱怨，生活因為房價而變差了。也可以說是外來人口危及的本地政府。政府搞清楚了之後，怎麼可能會給他們好臉色看.......
你帶來再多錢，沒有投票權。 事實上當你在這塊土地生活久了，拿到投票權，大概也會跟大部份居民一樣，搬出這個城市，反正來玩方便，還可以住得比較好，不會被太多遊客干擾。
至於小城為什麼還是歡迎外地人帶錢來？為什麼美國名人愛住的比佛利山莊，當地政府沒有趕人？因為那一個區域本來就沒什麼人，大家都熟，沒有太大的政治利益問題，錢倒是比較大的問題。 當他變成都會區，政治資源及政治競爭提高時，應該也開始會像大都會一樣，越來越忽視外來人，就算他是帶錢來.....。
要說為什麼會在市民與外來有錢人互相排擠的情況下，選擇了市民。我覺得是公德心。如果有錢人沒有侵略一般市民的生存權，其實兩方是可以共生的。
以溫哥華市來說，對於外來遊客一開始還是溫和應對。城市主要功能是運作，而不是街上擠滿人。亞洲消費者喜歡來這裡買奢侈品，還要是折價的，政府就在機場附近蓋一個消費城(shopping outlet)，要擠就過去，城市是用來生活的。城市內專門蓋來給外來有錢人逛的 shopping mall 或許會反對，但是比例佔極小。大溫這裡的商圈主要並不是消費功能，要消費去超市的就行了，比較大部分還是肩負休閒娛樂功能。並不是所有的區域商圈，都想變成人潮洶湧的奢侈品消費區。這個客層本來就不多，與期削價競爭還不如把環境做得好一點，讓留得久的人願意花錢。要賺不必是大錢，也不需要靠名牌打折，其實就是提高生活品質，而太多人會削減服務品質。
讓炫富族群跟溜達族群區隔開之後，更確認市政問題出現在外來人排擠當地人。於是大溫哥華區算是世界帶頭的，對外來人口課徵很重的房屋交易稅。政治人物還是覺得來得太晚了，太輕了。大溫身為加拿大第三大城，房價被炒到全球漲幅最大，25%。並不是產業價值最大而支撐出來的漲幅，這對城市永續性是很危險的，會變向降低產業成長力，大家都搬走了。賣掉搬走最划算。
這裡算是 Oakridge mall 與 Park Royal 的分歧點。
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| 天花板有星雲~ |
Park Royal 重新開幕，讓我意外的是，它更走生活圈功能，弱化高端消費。在裡面看到的跟大部份的區域 shopping mall 類似。也許你可以說，就像台灣的星巴克和小七，只要有商圈，他們都有駐點。但是很明顯，改裝後的 Park Royal 定調是歡迎庶民。北區的 CityMarket 目標族群為上班族，Longdon Drugs 也是生活家電雜貨，加上地區藥房，藥劑師配藥功能。
南區大阪超市就屬平價生鮮，有兒童遊樂場，有家具店，書店(你不會在 Hotl Renfrew 或 NorthStorm 看到書店)，玩具店，寵物店，Wnners 過季品店(很受當地人歡迎)，運動軍品店(雖然貴，很受歡迎)一元店etc.
原本嫌小擠在一樓的用餐區，開到二樓，打透半區空間，全讓出來給消費者坐。珠寶店，名錶店，也有，佔比很低。Park Royal 以地點來說，很有資格走高端，它南邊就是河岸公園，把南岸開發成高級景觀餐廳，商場走路易絲湖旅館商店街，維多利亞帝后飯店的商店街，NorthStorm 隨便拿件衣服看價標都好幾千，也沒問題。 南邊海河岸公園，就是西溫夏天會辦音樂祭的公園，除了舞台也一併聯開藝術家市場。Park Royal 稍遠處就是藝術家聚集的區域小店家。會來這一區的人消費力都不錯。
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| 最遠最遠，是 indigo! |
不過 Park Royal 選擇了與庶民同樂。從音樂祭出來，不妨到這裡坐坐吧。非慶典季節，也著重在一般市井生活服務。這陣子走了常常路過卻好久沒有仔細看的地方，蠻意外，大家都走向這樣的風格。在金錢大舉襲來之際，選擇了平凡。錢買不走，也買不到，市區與居民的依賴。
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| 超想要這種睡衣~ |
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| 看了很久的運動用品，大概會看一輩子..... 不想放家裡佔位子.... |
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